Gespräch mit DI Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioData, über Trends, Aufsteiger und Osteuropa.

Neu: Einkaufs-Zentren bremsen Expansion

  • Messepark und Europark führen Ranking an
  • 90 Prozent der Fehler werden in Planung gemacht
  • Neue Projekte in St. Pölten, Neusiedl, Liezen, Bregenz, Wien

Regal: Herr DI Richter, verträgt Öster­reich noch mehr Shopping Zent­­ren?
Richter: Die Shopping Center Welt ist geprägt von weniger Expansion. Es gibt einen konsolidierten Markt. Die Einzelhandelszuwächse sind zwar leicht über der Inflationsrate, aber die Zuwächse gehen nicht in den stationären Handel. Die Verkaufsflächen insgesamt werden seit etwa drei Jahren weniger.

Welche sind die produktivsten Shopping Center in Österreich?
Rein nach Maßzahlen, also Umsatz pro Quadratmeter, liegen zwei Shopping Zentren weit vor allen anderen. Einerseits der Messepark Dornbirn und andererseits der Europark in Salzburg. Wir reden hier von über 10.000 Euro Umsatz pro Quadratmeter. Nur zum Vergleich: Das 50. beste Shopping Center hat eine Flächenproduktivität von 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die Schere geht also weit auseinander.

Wie geht das Ranking nach den Top 2 weiter?
Mit etwas Abstand folgen das McArthurGlen Parndorf, das DEZ und Gerngross.

Warum sind Messepark und Europark so erfolgreich?
Der Messepark ist die Handelszone in Vorarlberg. Und natürlich lebt das Center auch von den Wechselkursveränderungen. Wir haben dort an manchen Tagen bis zu 30 Prozent Schweizer Kunden gemessen. Zu Salzburg muss man sagen, dass sich die Innenstadt aus strukturellen Gründen schlecht eignet für Handelsflächen. Der Europark ist verkehrsmäßig gut gelegen und wird gut gemanagt. Noch eine Anmerkung: Es müssen nicht immer die ganz großen Zentren jene sein, die hier die besten Kennzahlen haben. Im Gegenteil. Oft verschlechtern sich bei einem Ausbau die durchschnittlichen Quadratmeterumsätze. Aus Betreibersicht vorteilhaft – die Mieteinnahmen steigen, aus Mietersicht weniger gut.

Wie schlägt sich Öster­reich eigentlich im Ländervergleich?
In der Schweiz liegen die Umsätze pro Quadratmeter um 15 bis 20 Prozent höher, obwohl es dort massive Kaufkraftabflüsse in den Grenzregionen gibt. Mit Deutschland und Italien liegen wir in etwa gleich auf. Tschechien, Slowakei und Slowenien überholen wir um 20 bis 30 Prozent. In Südtirol gibt es erst gar kein Einkaufszentrum.

Was sagen Sie zu Österreichs Fachzentren-Landschaft?
In Österreich gibt es sehr viele davon, aber eher kleine FMZ. Viele davon haben einen Nahversorgungszweck. Die Diskont-Unternehmen, etwa im Bekleidungssektor, sind allerdings gefährdet durch internationale „Diskont-Marken“ und den Online-Handel.

Wie sieht die To-do-Liste der bestehenden Zentren-Betreiber aus?
Sehr viele haben Erweiterungspläne in der Schublade liegen. Es gibt inzwischen mehr Erweiterungen als Neubauten. Eines der Probleme ist, dass die Nachfrage der Mieter deutlich zurückgegangen ist.

Was machen erfolgreiche Zentren richtig?
90 Prozent der Fehler werden in der Planung gemacht. Erfolg ist vom Standort, der Architektur bis hin zum Branchenmix und dem Management abhängig. Richard Lugner ist für mich z.B. ein guter Manager. Er erzielt mit dem Standort mit dieser Zielgruppe überdurchschnittliche Umsätze.

Ist der oftmals erwähnte Erlebnischarakter wichtig?
Es geht eher darum, Bedürfnisse zu erfüllen – etwa ordentliche Parkplätze. Es ist auch abhängig von der Funktion des Centers. Kleine und mittlere Zentren, die braven Arbeitspferde, müssen nicht jedes zweite Jahr modernisieren. Bei großen Zentren geht es eher darum, eine Wohlfühlatmosphäre zu schaffen und die Aufenthaltsdauer zu erhöhen.

Wie viel Leerstand verträgt ein Einkaufszentrum?
Fünf Prozent wäre noch im normalen Bereich. Wenn es über zehn Prozent sind, ist ein dringendes Gegenwirken erforderlich. Das wird nach außen merkbar und hat zur Folge, dass es für Kunden und Mieter unattraktiver wird. In Osteuropa ist das etwas anders, da würde ich das Warnlicht bei 15 Prozent sehen.

Welche Projekte sind geplant?
Smart City, vormals Uno City, mit 41.000 m² vermietbarer Fläche. Die Eröffnung ist für 2018 angegeben. Ich vermute aber einen geringen Realisierungsgrad. Erweiterungspläne gibt es für die Merkurcity St. Pölten. Außerdem sind noch Perfect Shopping Neusee in Neusiedl am See, Seestadt Bregenz, Generali Center, Post am Rochus auf 5.000 m² ge­plant.

Wie könnte ein Center künftig aussehen?
Multifunktionale Zentren wären gut vorstellbar. Wo es nicht nur Geschäftsflächen, sondern halb private Flächen – zum Beispiel temporäre Arbeitsräume – gibt. Auch in Richtung Gesundheitsbereich gibt es noch Potenzial.

Ein Blick noch auf Ungarn und Rumänien.
Bei Shopping Zentren ist die Entwicklung sehr verhalten. Es gibt viele Projekte im Großraum Budapest. Hier ist die Dichte aber schon sehr groß. In Rumänien geht es nach einigen Jahren Flaute wieder bergauf, es gibt wieder Projekte, nicht nur in Bukarest. Und Märkte, die viel versprochen haben – wie Russland, Ukraine oder die Türkei – sind zumindest temporär ausgefallen. Auch in Polen ist die Neuprojekte-Kurve flacher.

Danke für das Gespräch.

Verena Widl