Interview mit dem Standort-Experten Ecostra-Chef Dr. Joachim Will (Wiesbaden)

Online versus Zentren

Shopping Center sind von Online stark betroffen. Zuletzt wurden viele Mieten nachverhandelt. Innenstädte und Fachmarktzentren spüren diesen Gegenwind deutlich weniger.

REGAL: Werden noch viele neue Shopping Center gebaut?
Will: Der eigentliche Boom ist vorbei, die Märkte konsolidieren sich. Die Neubautätigkeit hat deutlich nachgelassen.

Wird viel erneuert?
Ganz stark. Eine Revitalisierungswelle rollt gerade auf uns zu.

In welchen Ländern?
Sicherlich in Österreich, aber auch Deutschland und der Schweiz, aber auch in Frankreich, wo bestehende Center vielfach erneuert werden. Etwas weniger sehe ich diese Entwicklung in Italien, wo es aufgrund eines teilweise veralteten Besatzes auch weiterhin noch Neuentwicklungen gibt.

Welche Rolle spielt Online für die Center?
Shopping Center sind vom Online-Handel noch deutlich stärker betroffen als innerstädtische Geschäftslagen. Einkaufszentren verlieren hier auch weiterhin Marktanteile. In Deutschland etwa ist bei Mode der Marktanteil des Online Shopping mittlerweile schon auf über 23 Prozent angewachsen. Und Mode ist die Kernbranche nicht nur der Innenstädte, sondern auch der Shopping Center.

Was sind die Folgen?
Die Shopping Center können vielfach die hohen Mieten nicht mehr halten. Es wird nachverhandelt in Deutschland und Österreich. Unsere Mieterbefragung in diesen Ländern hat gezeigt: 20 bis 25 Prozent der Mieter hatten zuletzt Miet-Reduktionen von über 20 Prozent erreicht. Das heißt für die Eigentümer, es müssen Wertberichtigungen vorgenommen werden. Es gibt bereits Beispiele, wo die Bewertung des Immobilienbestandes höher ist als der Aktienkurs des Unternehmens. Abwertungen bedeuten aber auch eine schwierigere Finanzierung der Revitalisierungsmaßnahmen. Und die Banken sind bei der Finanzierung von Einkaufszentren überall in Europa immer zurückhaltender.

Welche Strukturen halten sich besser?
Fachmarktzentren performen nach wie vor meist gut, insbesondere wenn ein starker Lebensmittler wie Eurospar, Billa sowie ein dm vorhanden ist. Fachmarktzentren bedienen im lokalen und regionalen Umfeld ganz klare Nachfragestrukturen und -potenziale und werden von Investoren gerne gesehen und genommen.

Und wie sieht es bei Factory Outlets aus?
Es ist ein Nischenmarkt, in dem es kaum Neuentwicklungen gibt. Es stehen europaweit fast keine Outlet Center zum Verkauf. Parndorf ist ein absolutes Top-Center, das hohe Mietpreise verlangen kann und die Mieter trotzdem sehr gute Erträge erwirtschaften. Unzweifelhaft eine Erfolgsgeschichte!

Vielen Dank für das Gespräch.

Gregor Schuhmayer